ข่าวสารและโปรโมชั่น

สคบ. ย้ำสัญญาจ้างสร้างบ้าน: เอกสารต้องชัดก่อนเริ่มก่อสร้าง

สำหรับเจ้าของที่ดินในเชียงใหม่และลำพูน การเลือกแบบบ้านหรือเปรียบเทียบราคาเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการเตรียมโครงการ เอกสารที่กำหนดขอบเขตงาน ราคา ระยะเวลา และความรับผิดของแต่ละฝ่ายคือ สัญญาจ้างสร้างบ้าน ซึ่งควรตรวจให้ครบก่อนลงนามและก่อนชำระเงินงวดแรก

เมื่อวันที่ 10–11 พฤษภาคม 2569 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับปัญหาการรับจ้างก่อสร้างบ้านและย้ำสาระของประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2559 สำหรับการรับจ้างก่อสร้างอาคารใหม่ทั้งหลังเพื่ออยู่อาศัย ข้อมูลดังกล่าวเป็นการทบทวนกติกาเดิม ไม่ใช่กฎหมายใหม่ปี 2569

แบบแปลนและ BOQ ต้องทำหน้าที่คนละส่วน แต่ต้องสอดคล้องกัน

ข้อมูลของ สคบ. ระบุว่าสัญญาสำหรับงานสร้างอาคารใหม่ทั้งหลังควรมีแบบแปลนและบัญชีแสดงปริมาณวัสดุและราคา หรือ BOQ แนบท้าย เอกสารสองชุดนี้ช่วยกำหนดว่าโครงการจะสร้างอะไร ใช้วัสดุและปริมาณใด และคิดราคาอย่างไร

ก่อนเซ็นสัญญา เจ้าของบ้านจึงควรตรวจให้ชื่อโครงการ ที่ตั้ง เลขที่แบบ รายการวัสดุ หน่วย ปริมาณ และมูลค่ารวมอ้างอิงตรงกัน หากมีวัสดุที่เปิดให้เลือกภายหลัง ควรระบุเกณฑ์ ราคาอ้างอิง ผู้มีอำนาจอนุมัติ และวิธีบันทึกการเปลี่ยนแปลงไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ควรอาศัยเพียงภาพตัวอย่างหรือคำพูดระหว่างการขาย

ผู้ที่ยังอยู่ในช่วงเลือกแนวทางบ้านสามารถดู แบบบ้านของ Greenery และตรวจ ผลงานก่อสร้างที่ผ่านมา เพื่อเตรียมคำถามก่อนประชุมเรื่องขอบเขตงานจริง

งวดเงินควรสัมพันธ์กับงานที่ตรวจรับได้

สคบ. อธิบายว่างวดเงินและงวดงานควรสัมพันธ์กับเนื้องานที่ทำเสร็จจริง หลักสำคัญจึงไม่ใช่เพียงจำนวนงวด แต่คือคำอธิบายของแต่ละงวดต้องตรวจสอบได้ เช่น งานฐานราก งานโครงสร้าง งานหลังคา งานระบบ และงานสถาปัตยกรรมควรมีเกณฑ์ส่งมอบที่ชัดเจนตามแบบและสัญญา

คำแนะนำของ สคบ. เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2568 ยังระบุให้ผู้บริโภคพิจารณาเนื้องานและเงื่อนไขการจ่ายเงินงวดแรกอย่างรอบคอบ เพราะการจ่ายเงินก้อนสูงโดยยังไม่มีหลักฐานรองรับความคืบหน้าอาจเพิ่มความเสี่ยง เจ้าของบ้านควรเก็บสัญญา ใบเสนอราคา BOQ ใบรับเงิน หนังสืออนุมัติงานเพิ่ม–ลด ภาพถ่ายหน้างาน และบันทึกการตรวจรับทุกงวดไว้ในชุดเอกสารเดียวกัน

การรับประกันและกรณีงานล่าช้าต้องเขียนให้ตรวจสอบได้

ในคำอธิบายของ สคบ. วันที่ 11 พฤษภาคม 2569 ระบุว่าสัญญาต้องกล่าวถึงระยะเวลารับประกัน โดยสรุประยะของงานโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี และส่วนควบอื่นไม่น้อยกว่า 1 ปี เจ้าของบ้านควรอ่านรายละเอียดว่าเริ่มนับจากวันใด ครอบคลุมงานใด แจ้งปัญหาผ่านช่องทางใด และผู้รับจ้างต้องเข้าตรวจหรือแก้ไขภายในระยะเวลาเท่าใด

กรณีงานล่าช้า สคบ. ระบุให้มีข้อกำหนดค่าปรับเป็นรายวัน ส่วนตัวเลขอัตราที่ปรากฏในข่าวของหน่วยงานเป็นเพียงตัวอย่าง ไม่ควรนำไปใช้เป็นอัตราบังคับกับทุกสัญญาโดยอัตโนมัติ คู่สัญญาควรตรวจข้อความ อัตรา เงื่อนไขเริ่มนับ เหตุขยายเวลา และเอกสารแจ้งเตือนให้เหมาะกับสัญญาฉบับจริง หากมีประเด็นกฎหมายควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเป็นรายกรณี

งานสร้างใหม่กับงานต่อเติมอยู่คนละกรอบเอกสาร

ข้อมูลของ สคบ. แยกงานรับจ้างก่อสร้างอาคารใหม่ทั้งหลังเพื่ออยู่อาศัยตามประกาศ พ.ศ. 2559 ออกจากงานต่อเติม ซ่อมแซม หรือปรับปรุงที่อยู่ภายใต้ประกาศเรื่องรายการในหลักฐานการรับเงิน พ.ศ. 2566 การนำแบบฟอร์มหรือเงื่อนไขของงานประเภทหนึ่งไปใช้กับอีกประเภทโดยไม่ตรวจขอบเขต อาจทำให้เอกสารไม่ตรงกับงานจริง

สำหรับโครงการบ้านใหม่ในเชียงใหม่–ลำพูน ควรยืนยันกับทีมออกแบบและก่อสร้างตั้งแต่ต้นว่าอะไรอยู่ในสัญญาหลัก อะไรเป็นงานของผู้รับจ้างรายอื่น และใครเป็นผู้ประสานแบบ ใบอนุญาต ตารางงาน และการตรวจรับ

เช็กลิสต์ก่อนลงนามกับบริษัทรับสร้างบ้าน

1. ตรวจชื่อและอำนาจลงนามของคู่สัญญาให้ตรงกับเอกสารนิติบุคคล
2. แนบแบบแปลน รายการประกอบแบบ และ BOQ ที่ระบุฉบับและวันที่
3. กำหนดขอบเขตงานรวม งานไม่รวม และผู้รับผิดชอบงานเชื่อมต่อให้ชัด
4. ผูกงวดเงินกับผลงานที่ตรวจรับได้ พร้อมเอกสารรับรองแต่ละงวด
5. กำหนดวิธีอนุมัติงานเพิ่ม–ลดและผลต่อราคาและเวลาเป็นลายลักษณ์อักษร
6. ระบุวันเริ่มงาน ระยะเวลาก่อสร้าง เหตุขยายเวลา และวิธีแจ้งล่าช้า
7. ระบุการรับประกัน ช่องทางแจ้งซ่อม และกรอบเวลาตอบสนอง
8. เก็บใบรับเงิน หลักฐานโอน และบันทึกการประชุมทุกครั้ง

นอกจากตรวจเอกสาร ผู้บริโภคสามารถตรวจประวัติ ผลงาน ชื่อเสียง และทุนจดทะเบียนของผู้รับจ้างตามคำแนะนำของ สคบ. อ่านข้อมูล เกี่ยวกับ Greenery Design & Construction และเตรียมรายการคำถามก่อน นัดสถาปนิกให้คำปรึกษาเบื้องต้นฟรี การให้คำปรึกษาเบื้องต้นไม่รวมการเขียนแบบหรือออกแบบบ้านฟรี

คำถามที่พบบ่อย

BOQ แทนแบบก่อสร้างได้หรือไม่?

ไม่ได้ แบบแสดงรูปทรง ขนาด และรายละเอียดทางเทคนิค ส่วน BOQ แสดงรายการ ปริมาณ และราคา เอกสารทั้งสองควรอ้างอิงกันและเป็นฉบับเดียวกับที่คู่สัญญายอมรับ

จ่ายเงินงวดแรกจำนวนเท่าใดจึงเหมาะสม?

แหล่งข้อมูลที่ใช้ในบทความนี้ไม่ได้กำหนดตัวเลขเดียวสำหรับทุกโครงการ สคบ. แนะนำให้พิจารณาเงื่อนไขงวดแรกอย่างรอบคอบ และให้งวดเงินสัมพันธ์กับงานที่ทำเสร็จจริง

การรับประกันโครงสร้าง 5 ปีหมายถึงบ้านจะไม่มีปัญหาใช่หรือไม่?

ไม่ใช่ การระบุระยะรับประกันเป็นหน้าที่ตามกรอบสัญญา แต่ไม่ได้เป็นคำรับรองว่าจะไม่เกิดข้อบกพร่อง เจ้าของบ้านยังต้องตรวจขอบเขต วิธีแจ้ง และกระบวนการแก้ไขในสัญญา

บทความนี้ใช้แทนคำปรึกษากฎหมายได้หรือไม่?

ไม่ได้ บทความนี้สรุปข้อมูลสาธารณะจากหน่วยงานรัฐเพื่อการเตรียมตัวทั่วไป สัญญาแต่ละฉบับควรได้รับการตรวจตามข้อเท็จจริงและกฎหมายที่ใช้ในวันที่ลงนาม

แหล่งข้อมูล

• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค: ข่าวเตือนก่อนทำสัญญาจ้างก่อสร้างบ้าน, 10 พฤษภาคม 2569 (เข้าถึง 24 สิงหาคม 2569)
• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค: เจาะลึกสัญญาควบคุมการสร้างบ้าน, 11 พฤษภาคม 2569 (เข้าถึง 24 สิงหาคม 2569)
• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค: ฐานข้อมูลประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (เข้าถึง 24 สิงหาคม 2569)
• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค: คำแนะนำการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง, 4 กรกฎาคม 2568 (เข้าถึง 24 สิงหาคม 2569)

หมายเหตุ: เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมาย